• 2023. augusztus

Panelek, lakóparkok, rozsdaövezetek – így alakult át a 11. kerület egy évtized alatt Debreczeni Anna

• 2023. augusztus 16.
• 0 hosszászólás

Debreczeni Anna Írása (1)

Panelek, lakóparkok, rozsdaövezetek – így alakult át a 11. kerület egy évtized alatt

Budapest legnépesebb kerületében, a 11. kerületben mintegy 26 000 panellakás épült 1986-ig, köztük a majdnem 10 ezer lakásos Kelenföldi lakótelep. Ha egy lakásra átlagosan két lakossal számolunk, akkor látszik, hogy a kerület mintegy 150 ezres lakosságának több mint a harmada, nagyjából 52 ezer ember él panelekben – melyek többsége felújított, így a kedvező lokációval együtt keresett ingatlanoknak számítanak, amely a négyzetméterárakban is látszik.

A lakótelepeket és a lakóparkokat néhol mindössze pár tíz méter választja el egymástól a kerületben – tehát az ingatlanpiac legfontosabb paraméterében, az elhelyezkedésben hasonlóak, így jobban összehasonlíthatóak.

Az utca végén a Mol-torony a Budaparton. Fotó: G7

Az ingatlan.com-on júliusban a 40-70 négyzetméteres 11. kerületi panelekre keresve a 220 találatból csaknem 40-nek volt egymillió forint felett a négyzetméterára, míg 700 ezer forint alatt nem is nagyon lehetett találni panelt a kerületben. Ehhez hozzájárul az is, hogy a távhővel fűtött lakások a teljes rezsiköltségüket támogatott áron kapják, azaz nincs távhős rezsilimit. 

Ez a nagyságrend már megközelíti néhány, a kerületben épülő lakópark négyzetméterárait: az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont legfrissebb, idei II. negyedévi átlagár-adatai alapján a legdrágább lakások jelenleg a Metrodom Riverben vannak (1,787 millió Ft/nm, 277 lakás adatai alapján), majd a Budapart következik (1,754 millió Ft/nm, 505 lakás adatai alapján), amit félmillió forinttal lemaradva az Elite Park (1,296 millió Ft/nm, 464 lakás adatai alapján) és a Budai Walzer (1,364 millió Ft/nm, 202 lakás adatai alapján) követ.

A jó adottságú budai kerületet a 2010-es évek közepétől találták meg a nagy ingatlanfejlesztők. Az utóbbi 3-4 évben átadott és még építés alatt lévő új városnegyed, a Budapart, és attól délre, jórészt a Duna vonzáskörzetében elterülő lakóparkok összesen mintegy 14-16 000 lakással növelik a kerület lakásállományát, várhatóan mintegy 28-30 ezer új beköltözővel növelve a népességet. Ehhez hozzájön 500-600 ezer négyzetméter irodaterület is, a KörTér Egyesület számításai szerint – ami nagyságrendileg 40 ezer irodistát jelent.

Bár nem egyszerre, hanem az  építkezések ütemei szerint több évre eloszlatva jelentkezik ez a nagy közlekedési, infrastrukturális terhelés a kerületben, így is sokkal koncentráltabb, mint a panelépítések idején.

„A városiasodás a trend a világon, és Budapesten kevés lakás épül, főleg a többi fővárossal összehasonlítva. A rugalmatlan, lassú kínálatnak van szerepe a lakásárak növekedésében is.”  – mondta Horváth Áron az Eltinga vezetője. „Az újépítésű lakásoknak már jó, legalább BB minősítésű energiahatékonysági jellemzői vannak, ami javítja az egész lakásállomány energetikai állapotát” – tette hozzá. 

Civil oldal

A KörTér aktivitása a sűrűsödő újbudai beépítésekkel párhuzamosan növekedett.  „Nem vagyunk a fejlesztések ellen. Fontos érv a rozsdaövezeti beépítések mellett például, hogy ha helyben laknak az emberek, nem lesz akkora bejáró forgalom – ugyanakkor kicsi az esély arra, hogy valaki az agglomerációból, egy családi házból visszaköltözne egy ilyen lakókörnyezetbe. Arra kutatások szerint sokkal alkalmasabb lenne egy, a sokszáz lakásos lakótömböknél változatosabb, családi házakkal, sorházakkal, kisebb társasházakkal kialakított lakásmix” – mondta Szécsi Ilka. 

Az újbudai lakóparkokba nagyobb számban 3-4 éve kezdtek beköltözni, amikor elkezdték átadni a nagy lakóberuházások (Budapart, Budai Bolero, Elite lakópark, Tetris ház) első ütemeit. Ha tíz évre, 2018-2028-ra oszlatjuk is el a beköltözőket*, látható, hogy a lakóparkok hatása a panelek okozta népességnövekedést is messze túlszárnyalja – akkor ugyanis nagyjából 30 évre jutott 52 ezer új lakos a kerületben, azaz évtizedenként nagyjából „csak” 17 300 fővel nőtt a lakosságszám, szemben a mostani 30 ezerrel.

Árnyalja a képet, hogy míg a panelekbe azok elkészültekor azonnal beköltöztek az emberek az 1960-as, 70-es években, a lakóparkoknál folyamatosabb az új lakosok érkezése. Ehhez hozzájön, hogy sokan nem saját használatra, hanem befektetési céllal vesznek (akár egyszerre 5-10) lakást, amelyekbe aztán vagy jönnek albérők vagy sem.